Uno de los debates más encendidos del presente curso político, y uno de los más relevantes para la ciudadanía, es el debate alrededor del derecho a la vivienda. Los campos son, esencialmente, dos: por un lado los que opinan que una intervención por parte del estado es necesaria para que se haga efectivo el derecho a la vivienda garantizado en el Art. 47 de la constitución, y por el otro los que consideran que la intervención del estado quitaría eficiencia al mercado, y que la mejor manera de garantizar el derecho a la vivienda es aumentar la oferta---es decir, construir más casas---y dejar que la ley de la demanda y la oferta haga su trabajo. (Existe también un tercer grupo: gente a quin no le interesa que se garantice el derecho a la vivienda para todos. Prefiero no hablar de este grupo en cuanto me resultaría muy difícil hacerlo sin faltar a las normas de la buena educación.)
Hay muchos aspectos relacionados con la construcción de nuevas viviendas: impacto medioambienta, coste de la infraestructura (calles, trenes, alcantarillas---todas cosas que hay que pagar con los impuestos), perdida de calidad de vida debido a lo que los americanos llaman “urban sprawl”, tiempos más largos para ir al trabajo, mayor dependencia del coche, etc.
No quiero aquí hablar de esos problemas, cuya solución, de por si, es muy compleja. Quiero focalizarme en el mecanismo de demanda y oferta, prar intentar ver (de manera muy esquemática y exclusivamente ilustrativa) si y bajo que condiciones puede funcionar en el caso de la vivienda, sobre todo de alquiler. El mecanismo clásico, descrito ya por Adam Smith, se basa en la idea de que la oferta (la cantidad de producto que se produce) aumenta cuando su precio aumenta, en cuanto es más apetecible (si los costes no cambian) producirlo. Por otro lado, cuando el precio aumenta, la demanda se reduce, en cuanto los consumidores ya no encuentran tan apetecible la ompra. La situación se puede representar en un diagrama como el siguiente:
Las dos curvas representan la oferta y la demanda de producto en función de su precio. El punto en que las curvas se cruzan es el punto de equilibrio, que establece el precio y la cantidad que se produce.
Un problema que hay que ponerse es la estabilidad del equilibrio. En matemáticas, un sistema en equilibrio es establesi, moviéndolo ligeramente de su posición de equilibrio, el sistema vuelve a ella. Es inestable si una vez alejado ligeramente de la posición de equilibrio, este se aleja indefinidamente del equilibrio. Un ejemplo típico de sisteme estable es el péndolo. Si alejamos un péndolo de su posición de equilibrio, este empezará a oscilar con oscilaciones cada vez más pequeñas (debido a la fricción) hasta volver a la posición de equilibrio:
Por otro lado, el péndolo invertido se encuentra en un equilibrio inestable. En teoría en posición perfectamente vertical el péndolo está en equilibrio, pero cualquier movimiento, por pequeño que sea, hará que el péndolo se aleje de la posición de equilibrio
La diferencia entre los dos tipos de equilibrio debería ser muy familiar para cualquiera que haya probado la diferencia entre tener un palo colgado de la mano o intentar mantenerlo en equilibrio vertical con una mano.
La cuestión por tanto es: ¿el equilibrio de oferta y demanda es estable o inestable? Consideremos el caso en que el precio suba un poco, representado por el punto en la figura siguiente:
Según la teoría, la oferta se adecuará, subiendo según la línea discontínua. Ahora hay un exceso de oferta, por tanto el precio bajará. El resultado es que el equilibrio se mueve en una espiral que se hace cada vez más estrecha hasta re-establecer el equilibrio inicial: el equilibrio es estable.
Antes de seguir hay que hacer una aclaración. Aquí hemos representado la demanda y la oferta como líneas rectas. En realidad, claramente no es así---por ejemplo, por mucho que aumenten los precios, la oferta no puede aumentar sin límite (no en un planeta con recursos finitos). A pesar de ello, localmente, las curvas se pueden aproximar con líneas rectas (lo que en geometría diferencial se llama el espacio tangente). Por esto las consideraciones de estabilidad siempre se refieren a desplazamientos pequeños del punto de equilibrio (en la teoría de estabilidad se unsan desplazamientos infinitesimales).
Consideremos ahora otra situación:
Todo lo que ha cambiado es la inclinación de la curva de demanda. Que ahora se reduce mucho menos que antes cuando aumentan los precios. Como podemos ver, si alejamos ligeramente el punto de equilibrio se crea una espiral que, esta vez, se aleja indefinidamente del equilibrio: el equilibrio no es estable. La variación de la demanda cuando aumentan los precios es fundamental para la estabilidad del equilibrio, es decir, para que el mecanismo de oferta y demanda tenga la acción estabilizadora que le otorga la teoría del mercado libre.
Una observación importante: las observaciones que acabamos de hacer no implican que en una situación inestable los precios y la cantidad disponible empiezen a oscilar describiendo una espiral. Los precios no empiezan a asubir y bajar con oscilaciones cada vez más grandes. El modelo se usa sólo para estudiar la estabilidad del sistema. En un sistema inestable, cuando el precio empieza a subir, simplemente sigue subiendo: el punto de intersección se mueve y no está fijo así como hemos asumido para estudiar la estabilidad.
Hay que observar una hipótesis fundamental en que se basa el model de oferta y demanda: los compradores pueden elegir si comprar o no el producto sin que existan factores que obliguen (o casi) a la compra. Es necesario que cuando el precio crece los compradores puedan decidir---sin demasiado perjuicio personal---que ya no vale la pena comprar: sólo así la curva de la demanda puede tener una inclinación suficiente como para garantizar la estabilidad.
Se trata de un modelo que se adapta bien a la compra de joya o de jamón ibérico, no tanto a la venta o alquiler de vivienda. El problema es que la gente, le gusten o no los precios, necesita un sitio para vivir, y esto hace que la curva de demanda reduzca de mucho su inclinación:si el precio del atún aumenta, la gente puede decidir que conviene comer lubina, pero si el precio de la vivienda aumenta, la gente sigue necesitando un sitio para vivir. El porcentaje de sueldo que la gente destina a la vivienda (ya sea hipoteca o alquiler) ha aumentado, la gente ha tenido que renunciar a otras cosas, pero no puede renunciar a un sitio donde vivir. Como hemos visto, esto reduce la inclinación de la curva de demanda y lleva el equilibrio hacia la inestabilidad.
Lo que acabo de presentar es un modelo muy sencillo, y hay muchos factores que no tiene en consideración (la necesidad de una considerable inversión inicial para la construcción; el tiempo de construcción, que supone una dinámica muy lenta entre la variación de demanda y de oferta; el efecto estabilizante de la regulación, etc.). Se trata, por otro lado, de un modelo que invita a la prudencia: el modelo oferta-demanda se creó para el mercado de bienes de consumo del Siglo XVII, un mercado con características muy diferentes del mercado de la vivienda, y que se basa en hipótess implicitas que no se corresponden con la realidad del mercado de la vivienda.
El modelo es demasiado sencillo para ser útil en hacer previsiones sobre la evolución del mercado de la vivienda. Su lección es negativa: nos dice que no podemos simplemente asumir que el modelo de demanda y oferta funcione en este caso en el sentido de llevar a un equilibrio estable de precios y oferta. Las características del mercado revelan demasiados indicios de inestabilidad para asumir, sin más, que la ley de demanda y oferta nos lleve a una solución stable y aceptable para que todo el mundo pueda disfrutar de una vivienda digna.